Rapport från det Kommunala rådet för hållbar stadsutveckling. Tema: Ledning och styrning i större exploateringsområden

Postad November 6, 2019 - 09:12

Gröna Städer genomförde den 4/10 femte träffen med det Kommunala rådet för hållbarstadsutveckling. Denna träff fokuserade på temat Ledning och styrning i större exploateringsområden. Krister Carlsson från SBB presenterade case och frågeställningar som diskuterades av gruppen.

Deltagare:

  • Krister Carlsson, vice VD, SBB
  • Torsten Svenonius (M), Kommunalråd Solna stad
  • Stefan Bergström (C), Kommunalråd Sundbyberg
  • Gabriel Melki (S), Kommunalråd Botkyrka
  • Erik Persson, Gröna Städer
  • Terje Johnson, ÅF
  • Lars Eriksson, Gröna Städer

Ett antal utmaningar och trender konstaterades bland deltagarna:

  • Länsstyrelsernas roll bedömdes som problematisk från samtliga aktörer. Det borde ställas högre krav på länsstyrelserna att inkomma med handlingar inom utsatt tid. Idag kan brist på svar från denna instans göra att projekt drar ut väldigt mycket på tiden, trots att både kommun och exploatör i övrigt är överens.
  • Det blir allt svårare att hitta oexploaterad mark att bebygga, frågan om hur redan bebyggd mark ska kunna exploateras men på ett sätt som innebär större samhällsvärden kommer att bli allt mer aktuell.

Viktiga frågor som lyftes var:

  • Hur kan en kommun bäst använda exploatörer för att lösa problem vid exploateringsprojekt?
  • Har vi i Sverige svårt att hantera situationer där existerande byggnader behöver rivas för att skapa ett totalt sett bättre värden?
  • Hur kan exploatörer agera för att undvika att en kommun efter en överenskommelse gällande en exploatering inte upplever sig förd bakom ljuset?
  • Hur bör exploatörer agera för att säkerställa att en större exploatering tas emot väl av medborgarna?
  • Hur ska frågor om placering av verksamheter som är i sig nödvändig service för samhället, men som det kan vara svårt att hitta en placering för i centrala lägen? Exempelvis bensinstationer. 
  • Även frågan om vad som kommer att hända med köpcentrumområden i framtiden kom upp. Hur ska de hanteras om mer och mer av handeln blir digital och det inte längre finns butiker som vill hyra lokalerna?

Det presenterades tre case som sedan diskuterades, varav tonvikten i samtalet låg på det fiktiva exemplet. Ett från Falun, ett från Nyköping och ett som var ett fiktivt exempel.

Exempel case: Hur bör en kommun agera i en situation där en rivning av en byggnad på en fastighet ägd av exploatören kan ge ett totalt större exploateringsvärde som även påverkar kringliggande fastighet ägd av kommunen. Hur fördelas kostnader och nyttor?

Konstateranden från diskussion om exempel case:

Det blir lättare att komma överens om båda parter enats om att värdet ökar av att en byggnad rivs. Ibland uppstår teoretiska diskussioner om att spara och återanvända byggnader som sett sitt bäst före datum eller inte längre går att använda på ett ändamålsenligt sätt givet sitt läge och konstruktion, men verkligheten är att värden ofta kan öka genom att hus rivs.

Om det totala exploateringsvärdet ökar, då finns i regel inga större problem i fråga om att komma överens. Men självklart behövs en förhandling mellan kommun och exploatör om hur värdet ska fördelas.

Personen misstänker att problemen kan uppstå i kommuner där erfarenhet saknas av att hantera denna typ av situationer. Där blir det optimalt att inte göra affärer för då slipper man diskussioner om hur affärerna görs.

En av de kommunala representanterna underströk att det finns tre viktiga frågor att reda ut: 1) äger kommunen hela marken (i caset äger exploatören industribyggnaden och kommunen äger marken runtomkring) 2) det är viktigt att veta vilka värden som uppstår. Är det viktiga värden även för kommunen? Han konstaterade finns en oro bland kommunerna om att de blir blåsta av exploatörerna.

En annan kommunal representant framförde att det kan bli utmaningar för kommuner om man äger mark, men den har byggrätt och den innehavs av någon som bedriver verksamhet som inte är optimal för kommunen. Där kan kommunerna behöva hjälp av exploatörer att lösa svåra situationer.

Vad är uppfattningen bland deltagarna om hur man fördelar kostnader vid rivningar?

En medverkande svarade att de upplever att från politiskt håll att det finns ett stöd för att hantera rivningar. Men det ofta är svårare bland tjänstemän. De kan t.ex. fastna om det är svårt att hitta lagstöd för förhandlingarna om hur kostnader och nyttor ska fördelas.

Han underströk att det finns tydliga incitament att dylika situationer ska hanteras juridiskt korrekt även bland exploatörer, men det kan vara enklare för tjänstemän att med regelverk som grund bromsa en process. Om ingen överenskommelse har skett har heller inget formellt fel begåtts, även om det innebär att värden inte skapas för kommun.

En av de kommunala representanterna konstaterade att är det tydliga transparenta och kalkyler som visar hur ett läge går till ett annat där nyttor finns att fördela, då är det enkelt. En situation till en mer lönsam situation. Det som blir svårt är om det befintliga huset har ett befintligt kassaflöde som ger ett värde, men som kommer från verksamheter man inte vill ha där. Om illegal verksamhet bedrivs, då är det mindre komplicerat, men det är svårare om det är en laglig verksamhet men som av olika anledningar skulle lämpa sig bättre att vara lokaliserad på annan plats.

Hur kan man som exploatör bidra till att kommunen inte känner sig lurad?

En medverkande ställde den retoriska frågan: Om man vänder på det. Om det ligger fallfärdiga industrier nära stationsområdet och inget händer, men många inser att det skulle kunna göras något mer vettigt på den platsen. Sen kommer en som exploatör och vill göra något, är den rimliga reaktionen att bli oroad över att denne vill göra en bra affär?

En kommunal representant konstaterade att även kommuner har ett ansvar. Vill man som kommun ha en del av kakan bör man även ta en del av risken. Det kräver dock rutin att hantera olika skeden och utvecklingssteg.

En annan kommunal representant konstaterade att det är en utmaning att få med sig den kommunala organisationen. Det är enklare som politiker att vara modig. Vi har t.ex. miljonprogramsområden där vi vet att det finns en bra affär om investeringar görs i både infrastruktur och social hållbarhet. 

Det konstaterades att som kommun kan det ibland vara smart att göra investeringar på andra håll än i en viss fastighet för att senare kunna ta ut högra värden vid en exploatering där. Därför är det viktigt att ha en bra strategi och att arbeta utifrån den.

Hur kan en exploatör bäst kan medverka till en bra process?

En kommunal representant konstaterade att det bästa är om exploatörer är med och hanterar en exploatering i alla dess skeden och att de representerar sin idé mot både kommunen och innevånarna.

En annan inflikade att det är viktigt påläst och veta vad kommunen behöver, t.ex. förskolor. Detta kan skilja mycket mellan olika exploatörer. 

En tredje underströk att det är viktigt att exploatörer visar att de kan ta ansvar för hela processen. Oftast säljs en vision in, men sedan försvinner exploatören från processen. Det är ju ofta en process på två till tre år för en detaljplan, där behöver exploatörer vara mer delaktiga och delta i dialogen med medborgarna. Vi har flera projekt där det blivit ett problem.

Hur kan politiker bidra till en smidig process?

En fråga från Gröna Städer: En kommun kan både vara tjänstemän och kommuner. Hur lyfter man upp frågor i organisationen från tjänstemän till politiker?

En kommunal representant konstaterade att det är viktigt med snabba besked. Men det är även viktigt att exploatörer kan respektera beslutskedjan. Att reda ut saker som sitter fast en sak, men viktigt att beslutsgången följs. Större exploatörer kan ofta hantera detta, men mindre med lite erfarenhet kan få svårt. Som politiker kan det vara bra med tydlighet, att säga nej eller ja, och om ja, förklara förutsättningarna framåt. Sedan är det viktigt att ha mod som politiker att stå fast vid ett ja om man väl gett det.

En annan kommunal representant inflikade att exploatörer har ofta bra koll på hur det funkar inom kommunen. Men är något en känslig fråga inom de politiska partierna, då har man som exploatör ofta inte koll att det händer. T.ex. om det finns starka delar av ett parti inom ett visst område av en stad. Inte väldigt vanligt, men kan bli problematiskt när det uppstår.

En annan kommunal representant konstaterade att det kan bli problem till exempel när en kommun styrs av flera partier och frågan fastnar hos ett av dem, men exploatören pratar bara med representanter för bara ett parti.

Det kan även bli svårt om en komplicerad fråga förklarats för en ledande företrädare för ett parti, men att denne sedan inte på ett bra sätt kan förklara frågan vidare för en kritisk grupp partimedlemmar och övertyga dem om varför kommunen bör agera på ett eller annat sätt.

Hur drivs detaljplaneprocesser bäst framåt?

Ett medskick var att det i detaljplaneprocesser ofta finns god sak kompetens, men att det saknas duktiga processledare som vet att driva själva arbetet framåt. Om ledaren har viss kompetens, t.ex. trafik eller arkitektur tar det gärna överhanden. Bättre med någon som har fokus på att driva det övergripande arbetet framåt. Det är även viktigt att tidigt i processer komma ut i samråd. 

Länsstyrelsernas roll konstaterades som en utmaning. De tar ofta sex till tolv månader på sig att svara vid samrådsprocesser. Det rimliga vore att saten, likt alla andra, måste svara inom rimlig tid vid samrådsprocesser.

Terje Johnson från ÅF avslutade med att berätta att de av ovan nämnda anledningar mer och mer arbetar med undersökningsprogram innan samrådsprocesser, med fokus på att hantera frågor som hamnar hos länsstyrelsen. De utreder hur marken ser ut och andra miljöfrågor. Det har blivit mer och mer vanligt även för riksintresseprocesser. Proaktivitet har blivit mer och mer viktigt för att kunna undvika att de processerna drar ut på tiden.